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編者按:自2020年1月1日起施行的《湖南省業主大會和業主委員會指導細則》對業主大會和業主委員會的職能職責進行了細化,着力解決業主大會成立難、業主委員會履職難或濫作為、業主行使權利途徑不暢等問題。那麼,這部《細則》,它究竟有哪些特點和亮點,又對業主大會及業主委員會有哪些重大影響?

第一個方面:建立黨的基層組織 加強黨建引領

本次細則,首次規定在物業管理區域內,凡是有正式黨員三人以上的,應當成立黨的基層組織,接受社區黨組織的領導和工作安排。

我們都知道,健全基層黨組織是新時代黨建的重點工作,能更好地發揮黨組織在基層的政治引領、思想引領、組織引領、工作引領的作用。對完善小區居民自治體系、提升小區居民自治能力、促進小區和諧穩定具有重要意義。

第二個方面:關於業主委員會及業主委員會委員

本次細則,明確要求引導黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會委員、業主監督委員會委員,發揮先鋒模範作用。鼓勵業主中的黨員、人大代表、政協委員、公職人員,以及熱心公益事業的人員參選。

同時,本次細則,也明確瞭如果業主存在:違法違紀被立案偵查的;參與非法組織、邪教組織、非法集體上訪的;涉黑涉惡的;正處於失信被執行人名單的;違規裝修、改變物業使用性質的,無理拒交物業管理費的;本人或者直系親屬在小區物業公司工作的;阻撓業主大會籌備組工作等情形,不得成為業主委員會委員。

另外,本次細則,還規定了業主大會籌備組組員及業主委員會委員強制學習、培訓物業法律知識的制度。

從以上規定可以看出,細則從正反方兩面對業主委員會 委員 組成人員做了明確規定,同時對籌備組、業主委員會應具有物業相關法律知識,也作出了明確要求。可以説,這部細則對業主委員會委員組成人員及組織的專業度都提出了更高的要求。

第三個方面:關於首次業主大會籌備經費

本次細則,進一步明確了籌備經費的具體金額及經費的具體來源,細則規定,首次業主大會會議經費由建設單位承擔。新建物業在竣工驗收備案前,建設單位應當向街道交存首次業主大會會議經費,交存標準為每户三十元且總額最低不少於一萬元,最高不超過十萬元。

而對於老舊小區,細則還規定首次業主大會會議經費可以由業主自籌解決,也可以由物業所在地物業管理行政主管部門向同級人民政府申請協調解決。

至於,業主大會籌備工作結束後,籌備經費仍有剩餘的,細則也明確規定歸全體業主共有,納入業主大會的結算賬户。

由此可見,細則對廣大業主最為關心的成立業主大會資金來源及標準問題,做出了明確規定,為業主大會籌備組順利完成籌備工作奠定了物質基礎。

第四個方面:關於開發商不按時向街道及業主大會籌備組移交資料的責任

本次細則,進一步明確了籌備組成立之日起七日內,建設單位應當向街道及業主大會籌備組移交文件資料,建設單位違反規定不移的,由物業所在地物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,除按照相關法律法規的規定進行處罰外,還應當記入不良信用記錄。

很明顯這一規定,加大了建設單位的犯法成本,促使建設單位更加積極主動配合相關工作,保障了籌備組及時掌握業主大會召開所需要的權屬文件及技術資料。

第五個方面:明確了業主委員會專職工作人員制度

本次細則,首次明確了業主委員會可以建立專職工作人員制度。細則規定,經業主大會同意,業主委員會可以聘請專職執行祕書,負責處理業主委員會的日常事務。專職執行祕書的薪酬,由全體業主共同分攤或者從經營性收益中列支,具體標準由業主大會決定。

專職工作人員制度的明確,為解決業主委員會委員因兼職的特點,工作不作為、亂作為等現象提供了一種解決辦法,以後業主委員會的日常工作開展將更加常態化、規範化。

第六個方面:明確了業主大會會議可採取互聯網形式召開,同時,鼓勵採用電子投票系統

本次細則,首次明確了業主大會會議可以採用互聯網的形式召開。鼓勵採用電子投票系統進行業主大會會議的投票表決。同時規定,縣級以上人民政府物業管理行政主管部門應當逐步建立業主電子投票系統,並免費提供使用。

隨着網絡技術的發展,各種視頻會議及網絡直播已經走進了人們身邊,這就為業主大會會議的召開提供了新的思路,採用互聯網形式召開會議就是這次細則新的嘗試,同時也對相關行政主管部門的指導工作提出了更高的要求。

本文作者系北京盈科(長沙)律師事務所合夥人律師 馮賓

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關鍵詞: 業主 湖南省 細則 大會 委員會

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